在东京逛的时候，你会发现很多住宅区看着平平无奇，甚至有点老旧，但你绝对想不到，过去两年里，沉寂了30年的日本房价，居然悄悄涨起来了。
咱们之前总说日本 “失去的三十年”，觉得那边的房子白送都没人要，可现实完全不是这样 —— 现在东京的新房价格涨得飞快，比工资涨幅快多了。
就说2023年，日本新建住宅的房价收入比直接冲到了10.09倍，这可是有统计以来头一回突破10倍大关。就是一个普通家庭，得不吃不喝干满10年，才能勉强买一套房。
要是在东京，这个数字更吓人，近18倍。要是你月薪3万，那得不吃不喝干18年，才能在东京市区买套房，这对普通人来说，简直太绝望了。
展开剩余78%所以问题就来了：一个都 “衰退” 30年的国家，房价为啥还能反弹？背后到底是谁在推？
当地人说得特别直接：日本本国的年轻人根本买不起，开发商早就把目标对准了富人和海外投资者，专门开发豪宅，连官网主页上都挂着中文服务电话，明摆着欢迎中国投资者。
说到底，推高房价的至少有三只手：
第一只手是成本上涨。土地、建材、人工的价格，一轮接一轮地往上走，房价自然压不住。
第二只手是资金涌入。不管是日本本土的富裕阶层，还是国外的资金，都把日本核心地段的房产当成了 “避风港”，钱扎堆往里进，价格能不涨吗？
第三只手就是预期的自我强化。只要大家都觉得房价还能涨，就会接着买，买的人多了，价格又接着涨，形成恶性循环。咱们国内一线城市的房价，之前也有过类似的情况。
日本房产还有个亮点，就是租售比。在东京，租售比常年能保持在5%以上，跟国内一线城市比，差距大到吓人。
北上广深的租售比还不到2%，像深圳湾那种豪宅，租售比才1%。这么一对比，很多国内投资客立马就心动了：买日本房产，既能等着升值，还能稳稳收租金，多好。
但事情没这么简单。投资房产最忌讳的就是只看收益，不看风险，日本房产市场里的坑可不少。
第一个坑就是分化严重。
你常听说的 “白菜价” 房子，大多在郊区或者小城市，几十万人民币就能买一套，但问题是，你买了之后租得出去吗？将来想卖的时候有人接盘吗？基本没有。
很多这种房子空置好几年，白送都没人要。但东京、大阪这种大城市就不一样了，只要地段好、离地铁近，房子既能租出去也能卖出去，可价格就不是 “白菜价” 了，一点都不便宜。
第二个坑是持有成本高。
在日本买房，一开始就得掏一大笔税费，印花税、登记税、不动产取得税、中介费、火灾保险，要是买新房，还得再加10%的消费税。粗略算下来，光买房时交的税费，就能占到房价的6%。
买完之后持有期间，还得交固定的资产税、都市计划税，每年差不多要占房价的1.5%到2%，再加上物业管理费、维修基金，这一年下来，也是一笔不小的开支。
等你将来想卖房，还有中介费和增值税等着你。所以别光盯着那5%的租金回报率，把这些成本刨掉之后，实际能拿到的回报，得打不少折扣。
第三个坑是汇率风险，这也是很多人容易忽略的。
人民币和日元的汇率一波动，对你的投资成本、收益影响特别大。比如日元贬值的时候，你觉得买房子划算，像捡到便宜了，但要是将来日元升值，你赚的那些账面收益，可能一下子就被汇率吃掉了。
那既然有这么多坑，为啥还有人愿意买呢？我琢磨了一下，无非是三个原因。
第一，租金回报率看着高，就算刨掉成本打了折，也比在自己所在的城市投资房产收益高不少。
第二，很多人有避险和多元配置的需求，不想把所有钱都放在一个市场里，买日本房产算是分散风险。
第三，大家觉得有估值修复的潜力。日本房产泡沫破了30年，现在价格看着像是被低估了，觉得将来有上涨空间。
听着好像都挺有道理，但我想问问你：要是你只是看中那5%的租金回报，还有一点升值空间，真的愿意跳进税费、空置、汇率这一堆坑里吗？
日本房产不是不能投，但绝对不是闭眼就能捡钱的地方，更像是专业选手的游戏。你得懂当地的法律、懂地段好坏、懂税务怎么算，才有机会真正赚到钱。
总结一下：日本房价反弹，其实有它的必然性，成本上涨、资金涌入、预期强化，这几方面凑到一起，房价自然就起来了。
但这绝对不是一场 “全民盛宴”，对普通人来说，更多是看个热闹，真要 “上桌吃饭”，难度太大。所以投资日本房产，别只看到表面的 “香”，更要看清背后的风险，别脑子一热就往里冲。
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